こんな悩みはございませんか?

  • 不動産取引のトラブルで困っている。

  • 賃貸管理上の問題を解決したい。

  • 建築トラブルについて相談したい。

  • 不動産の相続対策をどうすれば良いか分からない。

このようなお悩みを解決いたします!!

不動産大家トラブル解決.comの
3つの強み

不動産、相続トラブルに
特化した事務所

弊所は、「不動産・相続」トラブルに特化した事務所です。代表弁護士の山村が弁護士を目指したきっかけが、実家で経験した「不動産・相続」に関するトラブルを一つでもなくしたいとの想いからでした。現に、不動産取引トラブルを始め、相続トラブル、相続の対策などが、事務所事件の大部分を占めています。

豊富な実績

特に、いわゆる大家業については、相続関係、不動産投資スクールの顧問を務めていることから、賃貸トラブル、不動産取引トラブル、近年は建築トラブルに至るまで多数の相談を受けております。「大家業」に関するトラブルは、法的な紛争だけではなく、大家業の「収益性」も考えた上で解決策を検討する必要があります。その点、弊所では、実務的な落としどころ、スピード感を第一に考えて事案解決に取り組みます。

税理士、建築士、鑑定士
との連携

不動産系のトラブルは、弁護士だけの切り口ではなく、他の専門士業との連携が不可欠です。大家業の相続関係では、相続に強い税理士とタッグを組みます。大型の賃料交渉等では不動産鑑定士との連携も不可欠です。また、建築瑕疵、建築トラブル系の解決には、建築紛争専門の建築士の先生との連携が必須です。弊所では、不動産トラブル案件に注力しているため、案件ごとに連携先士業とタッグを組むことで、弁護士の視点だけではない、柔軟な解決策をご提案できます。

今までの解決事例

賃貸トラブル

ペット飼育違反の不良入居者を交渉で退去

ペット飼育違反を理由に、大家側から立退を迫るのは、かなり法的ハードルの高い紛争です。もともと、借地借家法により「借り主有利」の修正がかかっており、その上、ペット飼育違反については、証拠集めが非常に難しいからです。
借主の癖も強く、なかなかハードな案件ではありましたが、弁護士が関与することで、裁判手続等の負荷やリスクを説明し、その上で、相場よりは低額な立退料を提示するという飴と鞭によって何とか裁判前交渉にて解決できました。
解決期間は、4カ月程度でしたが、このタイミングで終結できなければ、1年超しの案件になっていたので、早期解決できた点も幸いでした。

建築トラブル

土地仕入れ新築スキームでのトラブルを交渉

最近は、融資付が難しくなったこともあり、不動産投資家が土地を購入して、自ら建物建築を行うスキームが流行っています。ただ、トラブルが発生すると、なかなか解決が難しいです。
ご相談の案件では、「当初の請負代金から、高額な追加工事費用を請求されているので、減額交渉して欲しい。ただ、揉めてアパート経営が遅れても困るので、バランスを取って対応して欲しい」というものでした。弁護士側からすると、裁判を進行させれば終わる案件ではないので、なかなかバランスを取るのが難しい案件だと感じました。
相手の追加請求の金額を精査し、合理性のあるものないものを、大家側の視点で精査していきました。相手の建築会社の契約法務が稚拙な部分もあったのですが、客観的に合理性のあるものないものを種類分けしていくことで、双方の着地点をみつけ、アパート経営に悪影響なく、追加請求金額を著しく減額してもらうことができました。

近隣から建築工事の禁止仮処分に対して防御

もともと近隣関係の法律相談を受けていた方だったのですが、新築アパートの建築途中に、裁判所から「建築工事中止の処分が届いた!」と、慌ててご相談を受けました。裁判所からの書類をみると、正確には、「建築工事中止を求めるとの訴え(厳密には『工事中止の仮処分命令の申立』)」を起こされたということでした。
アパート経営を分かっている方ならご存じのとおり、①建築中止などの事態になってしまうと、アパート賃貸ができず、融資の関係からも大変なことになります。②また、建物完成時期がずれてしまうと、動きのある年度末などを逃し、入居者付が非常に困難になってしまいます。そのため、何としても、相手の訴えを退ける必要がありました。

この仮処分命令は、かなり特殊な手続の上、緊急対応が必要なものです。通常の裁判で訴えられると、反論まで1~2カ月の猶予があるのですが、この手続では1~2週間以内に反論していく必要があります。私もかなり大変だったのですが、土日を潰し、緊急で相手方の訴えがどれだけ不当なものか反論書面を作成して対応しました。
その結果、審理が複数回に及びましたが、トータル1カ月程度の間に、相手方の訴えを完全に退けることができました。
「ぼや」だと思っていた近隣トラブルが、このように「炎上」するようなこともありますが、「ぼや」のうちからご相談受けていたことで、「炎上」しきる前に解決でき、本当に良かったと思います。

不動産相続・取引トラブル

投資家の相続前対策として遺言書対策等権利整理

賃貸アパートを建てて次の代に資産を残してあげたい、とお考えの方は多いです。ただ、賃貸アパートを建てて大家業を営んでいるだけで、相続対策をしていないと、残された方は大変なことになります。
ご相談された方は、同様に先祖代々の土地に複数アパートを建てて大家業を営まれていたおばあさんでした。旦那様が亡くなった際に、相続手続が非常に煩雑で、税金の支払いも考えると非常に困った状態に陥ったそうです。その方には娘さんが3人いらっしゃいましたが、娘たちに自分と同じような大変な想いをさせたくないと、相続対策に踏み切ったそうです。
実際、遺言書等によって権利を整理しておかないと、①不動産賃料の収集、②金融機関への返済、③預貯金の解約等の手続が非常に煩雑になります。これらの大家業が停滞してしまうと共に、どうやって相続財産をわけるのか、という問題が生じてしまうので、本当に大変です。一般的な相続財産を分ける遺産分割だけでも数年の争いになることが多いのに、大家業の手続まで加わると本当に大変なのです。

このような大家業の相続トラブルを防止するために、遺言書によって、長女さんが手続的なことは全て代替できるように対策し、その上で、分け方についても、次女さん、三女さんの生活状況を踏まえ、できる限り公平になるように遺言書を作成しました。法的な権利整理も大事なのですが、娘さんたちへの気持ちも遺言書に残すことができたので、作成した後は「ほっとした」と気持ちよくお帰りになられました。

変わった地主の借地物件に対して行った借地権の譲渡許可の非訟事件

相談者の方は、戸建賃貸を行っていた大家さんでした。古い建物で、建て替えるのも大変だから、建物を売却したい。ただ、土地を借りて建てている借地権付物件だったため、大家さんの承諾がないと売却することができません。
この大家さんと地主さんは、土地賃貸借契約の更新料で揉めたことがあり、仲が良くありません。一般的には、弁護士が介入するとしても、建物所有者と土地所有者とでの「交渉」で落としどころを見つけるのですが、本件では、話合の余地がないぐらい仲が悪かったのです。
そのため、聞きなれない手続かと思いますが、「借地権譲渡承諾に代わる許可」を得る非訟事件という手続を裁判所に対して起こしました。借地権付建物は土地所有者の承諾がないと売却できないのですが、そうすると、せっかく建てた建物の資本を回収することができないので、裁判所で売却許可を取ることができます。
今回の件では、この手続を起こすことによって、土地所有者である地主さんが、市場相場よりやや高めに買い戻すという形で決着しました。借地権付物件は扱いが難しいですが、裁判所や弁護士が介入することで、上手い着地点を見つけられた好例だと言えました。

お客様の声

顧問契約をお願いして、本当に良かったと思います。売買契約の際など、緊急のリーガルチェックにも対応していただけますし、業者との関係性を考えて、必要なポイントに絞って回答してもらえるので、助かっています。工事会社とトラブルになった際にも追加支出を抑えて、その上、相手の業者との関係も良好なまま終えられました。山村先生の人柄と専門性のおかげです。

Nさん
(不動産投資家・40代・男性・都内)

この度は、緊急対応が必要な案件にもかかわらず、建築会社とも即座に連携して対応していただき、ありがとうございました。
最後の裁判所からの決定をいただいたときには、本当に安心しました。山村先生にお願いしてよかったです。
ありがとうございました。

Oさん
(不動産投資家・30代・男性・神奈川県)

本来でしたら直接お礼をお伝えしたい所ですが、先生もご多忙かと思いますのでメールにて失礼致します。この度の先方との和解につきまして、お力添え頂き本当にありがとうございました。また、こういった問題が今後生じた場合、先生に是非ともお力添え頂きたく思います。今回交渉の内容を見させて頂き、本当に先生に依頼する事が出来ました事、不幸中の幸いだったと思いました。

Iさん
(不動産投資家・30代・男性・都内)

今回、山村先生の迅速なアドバイスのおかげで、自身で少額訴訟を行うことができました。賃貸トラブルは、金額的にも低額になることが多く、弁護士の先生に毎回頼むわけにもいかないので、大変助かりました。遠隔でしたが、レスポンス良く書式等をアドバイスしていただき、数日で訴えることができ、本当に助かりました。

Tさん
(不動産賃貸業・60代・女性・京都府)

弁護士費用

法律相談 緊急法律相談
(1日前予約)
1時間 3万3千円(税込)
緊急法律相談
(3日前予約)
1時間 2万2千円(税込)
スポット業務 基本的には個別見積(以下典型業務)
内容証明郵便 5万5千円(税込)
交渉代理業務 33万円(税込)~
遺言書作成 16万5千円(税込)~
お気軽相談サービス
(大家業向け顧問契約)
チャット・電子メール
(対応1時間まで/月)
月額1万1千円(税込)
(業務対応は法律
相談のみ)
チャット・電子メール
(対応3時間まで/月)
月額3万3千円(税込)
(簡易な書式作成の
対応も可能)

※案件移行の場合は、相談料無料
※個別のお見積もりも承ります

ご相談の流れ

お問い合わせ

メールやお電話でお問い合わせを承っております。予約お申込みはページ下のフォームから簡単に送信できます。

ご来所や相談表の記入

法律相談の前にお悩みの内容を伺います。

法律相談

弊所では、法律相談前に、相談概要や資料をお預かりすることで、充実した法律相談を提供させていただいております。

代表あいさつ

不動産・相続の法務に精通した、スペシャリスト弁護士。不動産投資・空き家活用・相続対策などのセミナーで講師経験も多数有している。
不動産・相続をテーマとしたFMラジオにも出演。

略歴

大阪府和泉市出身
大阪府立三国丘高等学校 卒業
大阪市立大学法学部法律学科 卒業
中央大学大学院法務研究科 卒業
神奈川県弁護士会 所属

主な経歴

祖父母の代からの大家の家系に生まれる。
古い借家で家賃滞納などのトラブルを経験し、「不動産・相続」の悩みを解決したいという思いから弁護士を志す。
自身でも築古戸建を購入し、大家業の経験を積むなど、弁護士の枠内に収まらない不動産の知識と経験を有する。
多数の不動産会社の顧問弁護士を務めており、また、そのネットワークから建築・リフォーム会社、運送会社等の顧問先企業の数も増加している。昨今、「働き方改革」の反面、労働トラブルが増える中で、企業側の労働者問題の対応が増加しており、企業研修などでは「副業」について話す機会も増えている。
趣味はウイスキー、読書、靴磨き。大勢でお酒を飲むのも好きだが、一人の時間を作り、頭の整理をする時間も好き。
好きな言葉は、「運と縁」。

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    • ・主張しようとしている事実を証明する証拠がない又は、証拠があっても主張しようとしている事実を証明する ことが困難な場合。
    • ・お電話での対応に際し、当法律事務所の弁護士・スタッフに対して威圧的な態度を取る、暴言・誹謗中傷の言 葉を発するなど、信頼関係が築けないと判断した場合。

    事務所紹介

    アクセス みなとみらい線『馬車道』駅 徒歩2分
    JR京浜東北・根岸線『関内』駅 徒歩10分
    事務所名 弁護士法人 山村法律事務所
    事務所HP https://fudousan-lawyer.jp/
    所在地 〒231-0005
    神奈川県横浜市中区本町3丁目24−2
    ニュー本町ビル 5階
    電話番号 045-211-4275
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