ペット飼育違反の不良入居者を交渉で退去

ペット飼育違反を理由に、大家側から立退を迫るのは、かなり法的ハードルの高い紛争です。もともと、借地借家法により「借り主有利」の修正がかかっており、その上、ペット飼育違反については、証拠集めが非常に難しいからです。
借主の癖も強く、なかなかハードな案件ではありましたが、弁護士が関与することで、裁判手続等の負荷やリスクを説明し、その上で、相場よりは低額な立退料を提示するという飴と鞭によって何とか裁判前交渉にて解決できました。
解決期間は、4カ月程度でしたが、このタイミングで終結できなければ、1年超しの案件になっていたので、早期解決できた点も幸いでした。

近隣から建築工事の禁止仮処分に対して防御

もともと近隣関係の法律相談を受けていた方だったのですが、新築アパートの建築途中に、裁判所から「建築工事中止の処分が届いた！」と、慌ててご相談を受けました。裁判所からの書類をみると、正確には、「建築工事中止を求めるとの訴え（厳密には『工事中止の仮処分命令の申立』）」を起こされたということでした。
アパート経営を分かっている方ならご存じのとおり、①建築中止などの事態になってしまうと、アパート賃貸ができず、融資の関係からも大変なことになります。②また、建物完成時期がずれてしまうと、動きのある年度末などを逃し、入居者付が非常に困難になってしまいます。そのため、何としても、相手の訴えを退ける必要がありました。

この仮処分命令は、かなり特殊な手続の上、緊急対応が必要なものです。通常の裁判で訴えられると、反論まで1～2カ月の猶予があるのですが、この手続では1～2週間以内に反論していく必要があります。私もかなり大変だったのですが、土日を潰し、緊急で相手方の訴えがどれだけ不当なものか反論書面を作成して対応しました。
その結果、審理が複数回に及びましたが、トータル１カ月程度の間に、相手方の訴えを完全に退けることができました。
「ぼや」だと思っていた近隣トラブルが、このように「炎上」するようなこともありますが、「ぼや」のうちからご相談受けていたことで、「炎上」しきる前に解決でき、本当に良かったと思います。

投資家の相続前対策として遺言書対策等権利整理

賃貸アパートを建てて次の代に資産を残してあげたい、とお考えの方は多いです。ただ、賃貸アパートを建てて大家業を営んでいるだけで、相続対策をしていないと、残された方は大変なことになります。
ご相談された方は、同様に先祖代々の土地に複数アパートを建てて大家業を営まれていたおばあさんでした。旦那様が亡くなった際に、相続手続が非常に煩雑で、税金の支払いも考えると非常に困った状態に陥ったそうです。その方には娘さんが3人いらっしゃいましたが、娘たちに自分と同じような大変な想いをさせたくないと、相続対策に踏み切ったそうです。
実際、遺言書等によって権利を整理しておかないと、①不動産賃料の収集、②金融機関への返済、③預貯金の解約等の手続が非常に煩雑になります。これらの大家業が停滞してしまうと共に、どうやって相続財産をわけるのか、という問題が生じてしまうので、本当に大変です。一般的な相続財産を分ける遺産分割だけでも数年の争いになることが多いのに、大家業の手続まで加わると本当に大変なのです。

このような大家業の相続トラブルを防止するために、遺言書によって、長女さんが手続的なことは全て代替できるように対策し、その上で、分け方についても、次女さん、三女さんの生活状況を踏まえ、できる限り公平になるように遺言書を作成しました。法的な権利整理も大事なのですが、娘さんたちへの気持ちも遺言書に残すことができたので、作成した後は「ほっとした」と気持ちよくお帰りになられました。